独身男がマンションを買うということ3

ここで、Mさん(30歳・年収400万円)をモデルに考えてみましょう(笑)。

物件

購入するマンションは3,500万円とします。中古とかシングル用とか駅から離れた物件だともっと安いですが、あまり安いとご近所さんの質もそれなり(まぁ、買う本人もそれなりってことですが…)なので、敢えてそのあたりで。

借入金

マンション購入には頭金が必要になります。頭金なしというところもありますが、購入価格の2割程度がよいと言われています。多くの住宅ローンの融資額は価格の8割が上限だというのが一番の理由ですが、借金は少ないに越したことはありません。それと、もしローン返済途中でマンションを売却する必要が出た場合、経年変化による資産の目減り分を相殺できる可能性が高くなるからです。購入した瞬間に2割、10年で約6割減るという話もあるので、そう考えると3割くらいは欲しいところですが…。
ここでもう一つ。金融機関によっては、年収に応じて借入金の限度額があるところもあります。たまたま調べてみた新生銀行では年収の28%まででした。あ…(その理由は後述します)。

返済期間

住宅金融公庫などのローンは35年返済が限度になっているので35年に設定しがちですが、30歳のMさんの35年後は65歳。定年から5年経っています。仮にそこまで働けたとしても、給与額は確実に下がります。しかも年金がもらえるのはその65歳から。となると、返済は60歳までには済ませたい。ということで、30年返済が妥当でしょう。

金利

金利がかかるのは当然として、利率もその変動パターンもいろいろあります。もちろん低利率で変動しないのが一番いいんですが、現実的にはそのときの日本経済の状況によっていろいろ変わります。今は低金利時代なので1%ちょっとのところもありますが、これはあくまで短期的なもので、数年後に見直しが入ります。そして確実に上がります。ちょっと騙しが入ってる感じで嫌ですねぇ。また、3%で固定というところもあります。これにはいろいろ条件があるんですが、とりあえずこれで考えます。

シミュレーション…のはずだったんだけど

ということで、頭金700万円、借入額2,800万円、返済期間30年で考えてみます。…と思ったんですが、例えば新生銀行の場合で、年収400万円だと30年で2,440万円しか借りられないことが判明。住宅金融公庫でも年間の返済額が年収の30%以内と決められていて、やはり同じくらいしか借りられない。ダメじゃん！！。年収400万円で3,500万円のマンション買っちゃダメってことか？？。んー、もうちょっと調べてから出直します。
このサイトを使って計算する予定だったんですが、ひとまず延期。
http://www.sumailoan.com/calc/